国庆长沙买房记:北漂回乡买房留后路,开发商或刻意捂盘

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国庆长沙买房记:北漂回乡买房留后路,开发商或刻意捂盘

导读:一大波限购政策袭来,二线城市楼市正在发生微妙的变化。

在北京从事移动端软件开发工作的小张,2016年国庆假期在长沙看了四天的房,最后在长沙城南、未来地铁5号线沿线买了套住房。

去年以来,一线城市房价疯涨蔓延到部分热点二线城市,今年7月份后逐渐波及长沙。长沙部分区块房价上涨明显,相较年初房价翻番,部分楼盘9月初开始连续提价5次。由于新房供应较多,长沙当地人偏爱购买新房,二手房此轮上涨幅度有限。

一二线城市房价的普涨,发酵成全民热议的话题,也在不断扰动身处其间的人们。类似像小张这样湖南籍、在一线城市工作的购房者不少。中部省会城市,如合肥房价的大幅飙升,也刺激部分合肥人来长沙购房。

不过,相较于中部省会城市武汉、合肥、南昌而言,长沙新房、二手房涨幅都相对有限。长沙外来人口流入量、刚需购房者数量有限,新盘较多,也使得长沙当地居民对投资房地产市场兴趣不大。

国庆长沙买房记:北漂回乡买房留后路,开发商或刻意捂盘

国庆看房潮

小张毕业后留京工作四年,他对21世纪经济报道记者表示,北京的房子买不起,在长沙买房相当于给自己留一条退路,不行就当投资。

10月4日,小张交付了住房定金,并加入小区业主微信群。“买房之后,发现长沙开发商有些刻意捂盘,之前宣称房源有限,但小区业主群不断有新的业主加入,说明开发商还在不断往外卖房。”

虽然小张在长沙工作的同学建议他不要投资长沙房地产,但小张有自己的考虑。他入手的住宅在今年开工建设,位于2020年通车的地铁5号线沿线。

“城南住房现价大概7000元多一平,相比北京房价低太多。楼盘在地铁口附近,交通便利,未来存在升值空间。我也给自己四年时间继续留在北京工作,之后再考虑是否回长沙发展。”类似小张这样,湖南籍在一线城市工作的看房客不在少数。

国庆期间,在深圳工作的小王夫妻俩集中看了梅溪湖地区、洋湖湿地公园附近楼盘。这两个板块都位于“河西”,即湘江以西,为新开发的地块,主打“宜居”“学区房”等概念,与长沙成熟的商业、住宅区域“河东”地区隔江相望。

同样迫于深圳房价高不可攀,东莞等地房价也上涨凶猛,小王夫妻选择来长沙看房。不过,由于没有找到适合新婚夫妻自住、满足小孩上学的新房,他们的国庆节空手而归。小王夫妻俩对21世纪经济报道记者表示,梅溪湖地块房价已经飙升到1万以上,洋湖湿地公园比较差的盘也要8000多,价格上涨太快。多个高层楼盘都只剩下1-3层低楼层,或者顶楼,以及170平米以上的大户型。

小王夫妻直言,“很多开发商都在捂盘,放出来的都是一些比较差的、不好卖的户型”。

合肥炒房团?

洋湖湿地多个楼盘,均在显著位置标识着“欢迎合肥炒房团来长沙看房”等标语。

有当地银行信贷人员对21世纪经济报道记者表示,8、9月份接到不少安徽人在长沙购房的按揭贷款。

“梅溪湖”是长沙这轮房价上涨最为凶猛的地区,长沙房价普遍上涨发轫于此。10月2日,21世纪经济报道记者走访了梅溪湖公园多个楼盘。沿梅溪湖附近的相对较高端的楼盘,均只剩下140平以上大户型,价格基本在1.3万-2.1万一平。楼盘销售人员表示由于近期销售情况较好,所剩住宅套数有限,年初价格大致在7000-8000元一平左右。

梅溪湖地区除了主打“宜居”牌,“学区房”概念也是重要卖点。楼盘附近颇多名校分校资源,诸如雅礼梅溪湖实验中学、长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学、长沙实验小学梅溪湖学校等。

21世纪经济报道记者现场见到不少年轻夫妇为学区房前来看房,但由于前述高端楼盘户型有限,且总价偏高,楼盘营销中心咨询人数相对有限。

10月2日,在合能璞丽楼盘营销中心现场,在售的两栋住宅楼由于均价在1.1万-1.2万,且户型有90-100平米左右,现场相对热闹,签购房合同的人不少。现场销售人员直言,今年年初这边房价为5000-6000元一平,8、9月份陆续将价格提高到1.1-1.2万元一平,价格翻番。

21世纪经济报道记者现场见到有安徽籍购房者签完购房合同后,正与银行信贷人员签署按揭贷款合同。

该安徽籍购房者表示,在上海工作,考虑未来小孩读书,在梅溪湖购房,由于上海、合肥房价上涨过快,进而选择来长沙置业,未来不排除来长沙工作生活。

现场信贷人员表示,由于近期来长沙投资房产的外省人员增多,银行调整了贷款政策,没有湖南户口、不在湖南工作的“双无”人员,首付比例相应提高,具体比例要根据购房者提供的收入等信息综合判断。但凡拥有湖南户口,或在湖南工作的购房者,购房首付比例仍为20%。

二手房价涨幅不大

梅溪湖地块的住宅项目,相较年初价格基本实现翻番。这刺激了其他新开在售楼盘的提价。

10月2日,21世纪经济报道记者走访了同处于长沙二环线以外,地处“河东”,主打高端江景房的万科紫台。该项目销售人员表示, 9月份初至今已经连续提价五次,涨至目前1.8-1.9万元一平。

10月7日,21世纪经济报道记者走访距离长沙市中心不太远的北辰三角洲项目。销售人员表示,10月初新开盘项目定价提高到1.1-1.2万一平,10月初新房宣告售罄。

长沙部分新房项目能实现当月提价数次,二手房市场则要平稳得多。

在长沙工作刚两年的曹小姐,9月初开始看房,随着长沙房价的普涨,经历不少二手房东临时提价、考虑中的房子被“抢走”等事件。不过,曹小姐对21世纪经济报道记者表示,虽然二手房价格有所上涨,但涨幅大致在1000元一平,总体相对平稳。

如位于长沙市中心,烈士公园附近二手房房价大致在6000-9000元一平米左右。据21世纪经济报道记者了解,10月8日,烈士公园附近的雍景园(2003年楼盘,距北辰三角洲大致6公里),130多平米三居室售价在100万元左右,均价在7000多。

10月7日,附近中环地产中介对21世纪经济报道记者表示,由于新楼盘供应较多,长沙市民更偏爱新楼盘。今年3、4月份楼市旺季时,他们50人团队,一个月大致成功成交153套二手房。国庆期间交易量更旺,数量上大致翻番。

统计局数据显示,长沙房价相比其他中部省会城市涨幅要低,二手房涨势要更低。8月份新建商品住房价格指数显示,同属中部省会城市,合肥同比上涨40.5%,武汉上涨18.6%,南昌上涨13%,而长沙仅上涨7.4%。二手房住宅价格指数显示,合肥同比上涨46.9%,武汉上涨13.8%,南昌上涨9.5%,长沙上涨3.5%。

淡定的长沙市民

房价虽呈普涨态势,但不少长沙市民对此要淡定得多。

比如,对于梅溪湖几近翻番的涨势,长沙市民张女士对21世纪经济报道记者表示,“作为老长沙人,不会去河西买房,因为太远了。梅溪湖配套的教育资源,多是挂名校资质的分校,教育质量参差不齐,长沙传统四大名校本部都不在梅溪湖。

有长沙芙蓉区公安系统公务员对21世纪经济报道记者表示,未来小孩上学需要买学区房,但不会考虑去梅溪湖购房。一方面,梅溪湖地处河西,离工作、现在居住的住宅太远,虽然有车,但通行并不方便;另一方面,梅溪湖现在房价基本在1万以上,价格偏高。

据湖南省统计局数据,2015年长沙非私营单位职工年均工资为67266元,月薪约为5605元。

长沙房价在省会城市中处于低位,房价收入比不算高,很多年轻人工作几年,靠自己收入或家里稍微支持,便能购得住房。据21世纪经济报道记者了解,不少长沙当地人手里几套房,一些收入水平较高的行业从业者,手握几套住房比较普遍。房地产交易时间、税费成本较高,也使得一些市民对投资房地产兴趣不大。

城区面积扩展较快,人口增长相对较慢,也使得房地产供应量较大。长沙统计局数据显示,长沙城区面积由2010年的272.39平方公里提升至2015年336.25平方公里,城区面积增长了23.5%;而城市常住人口由2010年的704万人增加到2015年的743万人,常住人口仅增长5.5%。

而随着国庆期间热点城市陆续收紧房地产政策,调控过快上涨的房价,长沙房价继续上涨的态势也受影响。据21世纪经济报道记者现场了解,不少投资客表示要看看政策调控效果,不急于出手投资。

延伸:消失的看房客

十一期间,二线城市陆续重启限购,各城市因限购区域差异,出现迥异的成交行情,但统计显示,总体已呈降温态势。如厦门在10月8日-9日,住宅仅成交20套左右。

国庆长沙买房记:北漂回乡买房留后路,开发商或刻意捂盘

同策咨询研究部总监张宏伟表示,由于政策出台时间较短,二线城市交易变化还不能反映长期趋势,但目前并没有明显资金流向三四线城市的趋势,只有一线城市远郊或核心城市周边的三线城市会吸引部分资金转移。

政策效应的影响已经很明显。如合肥市上一轮限购始于2011年,至2014年8月结束,限购范围仅限于庐阳、蜀山、包河、瑶海四大老城区。该市10月2日晚宣布的10条调控措施,涉及在市区范围内(不含四县一市)限购。受此影响,合肥市区成交量应声回落。

国庆小长假7天,合肥市区住宅备案0套。分析人士指出,这是一个史无前例的数字,2013年-2015年国庆期间合肥市区分别备案640、399、722套,2016年同比跌幅100%。

从节后反应来看,合肥各个售楼处仍有看房人,但已明显减少。一名当地业内人士对记者表示,合肥没有对四县一市限购,也没对本市居民限制购买存量住宅,所以非限购的地区加紧推盘,成交量升温。合肥周边城市因未受限购波及也迎来机遇。

苏州市传统5个区(不包括吴江区)在10月3日出台调控政策前,每天都有100-200套房成交,但在10月5日-7日,全市仅实现几十套成交,并逐渐萎缩。

政策更多打击的是投资客和外地户籍人士。

来自上海、苏州的一些客户,原本在杭州某个楼盘下了定金买房,新政出台后,即面临首付提高的尴尬,作为投资型买家,他们宁愿“挞定”(已付定金而违约),损失10万元定金,转战其他首付较低的城市。

十一长假期间的杭州市场,由于签约滞后,成交量缩水不是非常明显,但与此前相比,客户观望情绪明显加重,业内人士预计短期内交易量将回落。

在上海中原市场研究部资深研究经理龚敏看来,各地政策都是通过减少成交量来达到平抑房价的目的。限购限贷政策重启后,楼市交易量降温不可避免,但短期来看,由于市场供应跟不上步伐,特别是部分城市库存消化周期小的情况下,房企主动降价意愿不强烈,短期以量缩价稳为主,后续看政策执行力度以及执行时间而定。

但降温对楼市的影响并未迅速映射到房价上。分析指出,由于上半年房企业绩较好,第四季度销售压力不大。在厦门,目前市场住宅可售库存周期仅剩6个月,预计新盘项目定价会更合理。整体来看,短期房价较难回调。

在此影响下,核心城市看房群体热度也在减弱。

中原地产杭州奥体龙湖店负责人反映,十一前每天至少会接待十几组客户,但近几天几乎没有客户上门。在其他区域,二手房看房客户也在减少。调控之前,受益于G20、亚运会等国际盛事红利,奥体板块是杭州各个板块里最受置业者青睐的区域。

张宏伟指出,短期内上海周边的昆山、太仓、花桥限购之后,市场反应比较激烈。从客户结构来看,这几个市场一半以上客户是投资型买家,预测不久之后很多企业或会面临销售压力。苏州、南京、合肥等城市,市场还处于观察阶段,如果政策执行到位,则会逐渐进入调整期。“短期会体现在来人、来电的变化,以及房价与市场博弈的状态”。

龚敏认为,非限购城市以及未限购地区将迎来一轮机会,尤其是限购城市周边成交速度加快。总体来看,此轮多城市限购信贷收紧重启,意味着上一轮涨幅周期已结束。

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